¿Cuáles son los requisitos para arrendar un departamento?

¿Estás buscando arrendar un departamento en Chile y no sabes qué te van a pedir? Vamos a empezar por una distinción que ahorra muchas búsquedas inútiles.

Arrendar no es un trámite ante el Estado. No hay una oficina que autorice el arriendo, ni un formulario que presentar, ni un registro donde inscribir el contrato. Es un contrato privado entre arrendador y arrendatario, y la ley que lo regula es la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.

De ahí se sigue algo importante: la mayoría de los “requisitos” que te van a pedir no los exige ninguna ley. Que te pidan tres liquidaciones de sueldo, una renta equivalente a tres veces el arriendo, un aval o un informe comercial son exigencias privadas del arrendador o de la corredora. Son perfectamente legítimas, pero no son requisitos legales, y por tanto son negociables.

Lo que sí cambió por ley, y conviene mucho conocer, es la Ley 21.461, conocida como “Devuélveme mi casa”, que modificó la Ley 18.101 para agilizar la restitución del inmueble y creó un procedimiento monitorio de cobro de rentas. Y trae una consecuencia práctica directa para ti: esa ley exige que las firmas del contrato escrito estén autorizadas ante notario, y son los contratos autorizados ante notario los que sirven de antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria. La Biblioteca del Congreso Nacional lo explica en su guía de lectura fácil sobre el procedimiento simple para desalojo de arrendatarios.

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El recorrido real, tal como ocurre en Chile:

1. Busca y visita. Nada que tramitar todavía.

2. Prepara tu carpeta. Lo que suelen pedir arrendadores y corredoras, y conviene tener escaneado: cédula de identidad, liquidaciones de sueldo o boletas de honorarios de los últimos meses, certificado de cotizaciones de la AFP o contrato de trabajo, informe comercial, y a veces referencias de arriendos anteriores o un aval. Ninguno de estos documentos es un requisito legal: son exigencias del propietario.

3. Negocia las condiciones. Renta, reajuste, duración, garantía (habitualmente un mes, pero la ley no fija un tope), quién paga los gastos comunes y en qué estado se entrega el departamento.

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4. Revisa el contrato antes de firmar. Fíjate en la duración, la causal y el plazo de término anticipado, el reajuste, la garantía y su devolución, y quién asume las reparaciones.

5. Firma con las firmas autorizadas ante notario. Es lo que exige la Ley 18.101 tras la reforma de la Ley 21.461 para los contratos escritos, y es también lo que te protege a ti: un contrato con firmas autorizadas es mucho más difícil de discutir.

6. Haz un acta de entrega con fotos. Es el documento que evitará la pelea por la garantía cuando te vayas.

7. Guarda todos los comprobantes de pago. De la renta y de los gastos comunes.

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Sobre el contrato verbal: la Ley 18.101 contempla qué ocurre cuando el contrato no consta por escrito, y establece presunciones sobre el monto de la renta (por ejemplo, la cantidad depositada o documentada en pago durante al menos tres meses consecutivos, y si no existen, la declarada por el arrendatario). Pero conviene no llegar ahí: un contrato escrito y con firmas autorizadas protege a las dos partes.

Dejando a un lado las promesas de enriquecimiento, hay una parte económica del arriendo que sí conviene calcular con lápiz antes de firmar, porque es donde se va el dinero de verdad:

- La garantía. Habitualmente equivale a un mes de renta, pero conviene saber que la Ley 18.101 no fija un tope legal: es una condición negociable. Pacta por escrito en qué plazo y con qué descuentos se devuelve.
- El primer desembolso. Suele ser garantía más primer mes, y a veces comisión de la corredora. Súmalo antes de comprometerte.
- Los gastos comunes. Pregunta el monto real de los últimos meses, no el “aproximado” del aviso. En departamentos con conserjería, piscina o áreas verdes pueden pesar tanto como una subida de renta.
- El reajuste de la renta. Revisa la cláusula: con qué periodicidad se reajusta y según qué índice.
- Los consumos de luz, agua, gas e internet, y si alguno va incluido en los gastos comunes.
- Las reparaciones. Comprueba en el contrato qué corre por cuenta del arrendador y qué por la tuya.

Y un consejo que ahorra dinero de verdad: pide tu informe comercial antes de postular. Si figura un dato erróneo o uno que ya debió caducar, mejor corregirlo tú que perder el departamento. El informe de deudas del sistema financiero de la CMF es gratuito y se obtiene con ClaveÚnica.

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Conviene dejar clara la diferencia con otros países: aquí no existe un registro público de contratos de arriendo, ni una autorización estatal previa, ni un organismo que “apruebe” al arrendatario. El arriendo es un contrato privado regulado por la Ley 18.101.

Lo que sí conviene conocer del marco chileno, y muy pocos arrendatarios conocen:

- La firma ante notario. Tras la reforma de la Ley 21.461, los contratos escritos regidos por la Ley 18.101 deben llevar las firmas de las partes autorizadas ante notario, y el notario debe requerir los títulos que habilitan al arrendador para conceder el uso del inmueble. Esto te protege frente a quien arrienda algo que no puede arrendar.
- El procedimiento monitorio. La misma ley creó una vía rápida de cobro de rentas: si el juez acoge la demanda monitoria, requiere al deudor para que pague dentro de diez días corridos, más intereses y costas. Son corridos, no hábiles, y en ese mismo plazo hay que pagar o oponerse: si no se hace ninguna de las dos cosas, se tiene al deudor por condenado al pago, se ordena el lanzamiento y esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme. Los contratos autorizados ante notario son el antecedente que permite usar esta vía.
- La medida precautoria de restitución, que la Ley 21.461 incorporó para acelerar la recuperación del inmueble.
- El contrato verbal. Si no hay contrato escrito, la Ley 18.101 establece presunciones sobre el monto de la renta, como la cantidad depositada o documentada en pago durante al menos tres meses consecutivos. Mejor no depender de eso.

La Biblioteca del Congreso Nacional resume todo esto en su guía de lectura fácil sobre el procedimiento simple para desalojo de arrendatarios. Y si surge un conflicto de consumo, el SERNAC orienta gratis.

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Sección de Consultas Frecuentes

¿Cuáles son los requisitos más comunes para arrendar un departamento y qué documentos debo presentar?

Los documentos que suelen pedirte son estos, y conviene repetir que se trata de exigencias privadas, no legales:

- Cédula de identidad vigente.
- Acreditación de ingresos: liquidaciones de sueldo de los últimos meses, boletas de honorarios o declaración de renta.
- Contrato de trabajo o certificado de antigüedad laboral.
- Certificado de cotizaciones de la AFP.
- Informe comercial. Si quieres saber qué figura de ti antes de que lo mire el arrendador, pide gratis tu informe de deudas del sistema financiero de la CMF.
- Aval o codeudor solidario, si el arrendador lo exige.
- Referencias de arriendos anteriores.

Lo que sí exige la ley es bastante menos: capacidad para contratar y, si el contrato es escrito, que las firmas estén autorizadas ante notario, conforme a la Ley 18.101 tras la reforma de la Ley 21.461. Esa misma norma establece que el notario debe requerir los títulos que habilitan al arrendador para conceder el uso del inmueble, lo que de paso te protege frente a quien arrienda algo que no puede arrendar.

Y lo que la ley no regula: no hay un límite legal a la garantía, ni una exigencia legal de ganar tres veces la renta, ni un número mínimo de meses de antigüedad laboral. Todo eso es negociable.

¿Cuánto tiempo suelen tardar los trámites de arrendamiento de un departamento y cuáles son los plazos aproximados?

No hay plazos de tramitación, porque no hay trámite. Arrendar es firmar un contrato: puede resolverse en un día si las partes están de acuerdo y la notaría tiene hora.

Los plazos que sí están en la ley son otros, y son los que importan cuando algo va mal:

- Duración y término del contrato. La Ley 18.101 regula el desahucio y los plazos de restitución según el tipo de contrato (de plazo fijo, mes a mes, o sin plazo). Los plazos concretos dependen de la modalidad de tu contrato, así que revísalos en el texto de la ley con tu contrato delante.
- Procedimiento monitorio de la Ley 21.461. Si el juez acoge la demanda monitoria de cobro de rentas, requiere al deudor para que pague dentro de diez días corridos, más intereses y costas. Es el plazo más citado de esta reforma.
- Medida precautoria de restitución, que la misma ley incorporó para acelerar la recuperación del inmueble.

No encontrarás aquí una tabla de “de 15 a 30 días” para “aprobar el arriendo”: eso depende enteramente del propietario o de la corredora con la que trates.

¿Qué consejos puedo seguir para asegurarme de cumplir con todos los requisitos y obtener el arrendamiento de un departamento de manera exitosa?

- Pide tu informe comercial antes de postular. Si hay un error o un dato que ya debió caducar, mejor descubrirlo tú que el arrendador. El informe de deudas del sistema financiero de la CMF es gratuito.
- Ten la carpeta lista y escaneada. En los departamentos que se arriendan rápido, gana quien responde primero con todo.
- Negocia lo que no exige la ley. La garantía, el aval y el número de liquidaciones son condiciones privadas, no requisitos legales.
- Exige contrato escrito con firmas autorizadas ante notario. Te protege a ti tanto como al propietario, y la ley lo contempla expresamente.
- Comprueba quién es el dueño y que quien firma está facultado para arrendar. El notario debe requerir esos títulos.
- Levanta acta de entrega con fotos fechadas y deja constancia del estado de artefactos y terminaciones. Es la prueba que decide la devolución de la garantía.
- Pide siempre comprobante de pago, de la renta y de los gastos comunes.
- Lee la cláusula de término anticipado antes de firmar: es la que más disgustos da.
- Si surge un conflicto, tienes la orientación del SERNAC en materia de consumo y la vía judicial que regula la Ley 18.101. La Corporación de Asistencia Judicial asesora gratuitamente a quienes no pueden pagar abogado.

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